中古住宅がお買い得？

中古住宅を購入して将来考えなければならないのがリフォ－ムです。

滋賀で中古住宅を購入して5年の後輩がこのたび外装のリフォ－ムを

考えていると言っていました。

大手金融機関などでは、リフォ－ムのためのロ－ンも色々な商品を

だしています。現在住宅ロ－ンを組んでいる金融機関を利用すると金利が

優遇されるケ－スもありますが、住宅ロ－ンとリフォ－ムロ－ンの合計で

審査されるので、収入に対する返済額が多くなりすぎないか気をつけなけ

ればなりません。

一般的に住宅ロ－ンに比べてリフォ－ムロ－ンのほうが金利が高くまた

返済期間も短く設定される場合があります。そこでリフォ－ムを前提とし

て中古住宅を購入する場合、リフォ－ム提携している不動産業者を選ぶと

リフォ－ムの工事代金も中古住宅の購入に必要な資金とみなされ、ロ－ン

の一本化ができます。これによりロ－ンに関する手数料や諸費用を軽減す

ることができます。（最初に不動産業者の営業マンにお尋ね下さい）

現在はネット社会といわれるほどインタ－ネットが普及してきました。

そこでインタ－ネットによりリフォ－ムロ－ン手続きができる金融機関が

増えてきました。平日、仕事等の関係により金融機関に出向く時間が取れ

ない方にお勧めで、書類の提出で審査まで進められます。また、ネットバ

ンクを利用している方には優遇金利・繰上げ返済手数料無料・保証料なし

変動金利と固定金利の無料自由選択など様々なプランやサ－ビスを各金融

期間ごとに出していますので比較検討して利用してみてはいかがですか。

住宅ロ－ンとリフォ－ムロ－ンを一本化した場合、借りられる総額は一

般的に、税込み年収の5～6倍がひとつの目安となります。また金融機関

により若干の差があるものの貸し出し額の上限は購入価格の8割が一般的

です。頭金として2割そして税金などの費用を考えると購入価格の25～30％くらいは自己資金として用意しておくほうが良いでしょう。また車

のロ－ンや教育ロ－ンなどがある場合、住宅ロ－ンの審査が通りにくくな

る場合がありますので各金融機関にお問い合わせ下さい。

家を買って初めて色々な税金や諸費用がいるのが分かります。費用の目

安ですが大体購入金額の3～8％（この中にはロ－ンの諸費用も含まれま

す）くらい入ります。尚、原則は現金ですがロ－ン金額に余裕がある場合

はロ－ンに組み込んでもらえることもありますが、できるだけ現金を用意

して下さい。

土地・建物にかかる税金は、まず印紙税です。これは土地や建物の契約

書に貼るものでそれぞれの価格により金額は違います。次に不動産の所有

権を登記するのに必要な登録免許税です。不動産を取得した時に課税され

る不動産取得税、不動産の所有にかかる固定資産税（これは毎年4～5月

ごろ通知がきて毎年支払います）。市街化区域内の家所有にかかる都市計画

税。建物や仲介手数料にかかる消費税（これは土地・ロ－ン保証料・火災

保険にはかかりません）これは大抵、内税になっています。

中古住宅や古家つきの土地などを購入した場合、仲介手数料が発生しま

す。仲介手数料は、物件価格×3％＋6万円で計算されます。

また住宅ロ－ンを借りるときにも、印紙税・登録免許税・司法書士報酬

保証料・火災保険料・団体信用生命保険料（ロ－ンの借入人が死亡する等

により返済が不能になった場合に、ロ－ンの残金を精算される保険です。）

融資手数料が必要となります。またこの中で保証料は借入金が高額になる

につれて高くなります。また夫婦それぞれが別々にロ－ンを組んだ場合、

諸費用は別々に必要となります。

住宅購入資金を親・祖父母から援助を受けた場合、550万円以下なら贈

与税の対象とならない「贈与特例」があります。また「相続時精算課税」

を選択して、期限内に申告書を提出した場合は2,500万円が生前贈与とし

て特別控除されますが、相続時には精算されます。では親から援助を受け

た金額分を親名義にした場合、贈与税はかかりませんが親が亡くなった時

は相続税が発生する可能性があります。

「信頼できる不動産屋さんも見つけて、そのおかげで希望に合った家も探してもらって、我が家に合うライフスタイルにリフォ－ムするプランも

できたし、いよいよこれから「申し込み」契約」「ロ－ン申請」と進んでい

くことになった」と語る大分で中古住宅を購入する先輩。

ところで、ロ－ンの手続きと契約の流れはこのようになっています。不

動産会社との契約とロ－ンの申請はほとんど同時進行します。購入希望者

が家を買うという意思表示をすれば不動産会社はロ－ンが組めるかどうか

試算します。ロ－ンが組めそうなら契約書と手付金（不動産会社により若

干変わりますが大抵は売買代金の10％です。）を不動産会社に渡します。

この間金融機関などでロ－ン審査を行なっています。金融機関から正式に

ロ－ン決済がおりたと通知があれば不動産会社に支払い、正式購入となり

ます。万が一、ロ－ンが組めなかった場合は契約解除となりロ－ン特約が

あれば手付金は返金されます。

ここでロ－ン特約とは、不動産の売買を契約するときには、買主から売

主に対して売買代金の10～20％を手付金として支払います（後に売買代金

の一部にあてられます）保全（保証）措置に関する書類を受け取っておく

ことで、不動産会社の倒産の場合にも金融機関などから返金してもらえる

制度があり、またロ－ン特約を締結しておけば、ロ－ン認可がなされなか

った場合に手付金が戻ってくる制度です。

手続きの流れは以上ですが、契約を結ぶ前にもう一度、物件の最終チェ

ックを行なって下さい。本当に災害危険区域に指定されていないか・近く

の空き地があれば将来建設される建物は決まっているのかなどを徹底的に

確認をとり衝動買いは謹んで下さい。

将来リフォ－ムや建て替えなどのことも考えてロ－ンを組んで下さい。

「新築・中古を問わず家を見に行く時はチェックする項目を事前にリス

トアップしておいたほうが便利だ」と山形で住宅を購入した先輩の言葉。

家を見に行った時、チェックする項目が結構多いですので、前もって確

認したい項目や聞きたいポイントをリストアップしておき、営業マンなり

現地案内の担当者に何でも聞いて下さい。また、周辺相場と比べ安い物件

はそれなりの理由があるので営業マンに尋ねて下さい。よい営業マンなら

たいていの質問に答えてくれるはずです。

現地に着いたら、周辺の環境をしっかりと見て下さい。土地に対するチ

ェックも後々重要になってきます。将来立て替えるとしたらどれくらいの

大きさの家が建つのか、地盤は強いのかそれとも弱い地盤なのか、それと

隣との境界線はどこにあるのかなどです。

中古住宅の場合は、建物の傷み具合を見ておくことも重要です。柱のゆ

がみ・建具の開閉の不具合（家は年月とともに多少のゆがみは出てきます）

などがあれば専門家などの判断にゆだねたほうがよい場合があります。

天井にシミなどがある場合、雨漏りが原因のことがあります。また台風の

よく来る土地では瓦などの傷みがある場合が多いのでこれも専門家の方に

判断してもらうのが良いと思います。

そして一番大切なのは、間取りのチェックです。事前に案内に描かれて

いる間取りと合っているか、実際にここで生活をするときにどう動くかを

実際に模擬テストをしてみるのもいいでしょう。また置きたい家具が決ま

っている場合、家具の寸法をあらかじめ測っておき現地で確かめてみると

意外と入らない家具もでてくる場合もありますので事前に分かることによ

り家具の配置変更など入居後の部屋の使い方をイメ－ジできます。

最後にデジタルカメラや携帯のカメラで現状の写真を撮っておくのもい

いかもしれません。家具の配置や部屋割りなどのときに頭の中での記憶で

は曖昧になりがちですまた、リフォ－ムなどのときにも役立ちます。

ことわだに、百聞は一見にしかずということばがあるように、家探し

も同じで、オ－プンハウスなどの現地見学会に参加し直接見るのが一番

です。

大分で中古住宅を探している友人も先日いってきたといっていました。

間取り図で確認できない周辺の環境を直接現地に出かけ確認をすることが

大切で、たとえそこが今住んでいる住居と目の鼻の先であっても現地に行

くことにより違った視線で見る事ができます。

近所の雰囲気はどうか、近くに騒音や悪臭のもとになる大きな工場がない

かなどを調べます。また、近隣に大きな駐車場や空き地があれば、いずれ

マンションやテナントが建つかもしれないなどを考えなければいけません。

そして、一番大事なのは交通アクセスです。駅からの所要時間を実際に歩

いて確認をしたり、車で行動することが多い場合は、道幅や一方通行など

の道路環境をチェックすることも必要です。

よくある話ですが、休日はとても静かでよい環境なのに、平日の朝など

は家の前の道路が抜け道となっていて大変危険で、また渋滞で車すら出す

ことが出来なくて困ったとか、夜になると街灯もなく真っ暗で危なかった

など一度見に行ったくらいでは分からないケ－スが沢山あります。

平日・休日や朝・昼・夜などと条件をかえて言ってみて現状をチェック

することをお勧めします。

現地に行く時、家族全員で出かけ、それぞれ役割分担を決めると効率的

です。例えば、日常生活でのチェックとしてス－パ－やショッピングモ－

ルなどの距離はお母さんの担当・通勤や通学の経路・公園などの遊び場所

はお父さんと子供の担当という具合に決めます。それぞれの視線から確か

め合います。何分チェック項目がおおいのですので一人では限界がありま

す。また、気になることがあれば近所の方に尋ねるとよいでしょう。その

ときは、「ここは静かでいい環境ですね」などと褒めてから聞くと相手も

話をしてくれます。またそうしたことで、顔見知りになっておくとこの

場所に引越ししてきても何かと便利です。

家を探すのは良い不動産業者を探すのが一番の早道といっている大分

で不動産業を営む社長さんの話です。

地域で実績があり、誠実な対応と親身になって考える（どこかのＣＭの

キャッチフレ－ズみたいですが）そのような不動産業者を探すのが肝心

です。

不動産業者を探すポイントは、まず、条件をはっきりさせて営業マンを

味方につけるこです。

大抵の人は、店に一歩入るとしつこくセ－ルスされるのではないかとい

う不安を持っていますのでなかなか入れず、二の足を踏む方が多いと思い

ます。でも、味方についてもらえばこれほど力強い存在はないでしょう。

一日中不動産情報と向き合って仕事をしているのですから、いわゆるこの

道のエキスパ－トなのですから。

こちら側の本当に欲しい情報を提供してもらうために、購入時期・希望

地域・予算などや住環境や物件のイメ－ジを明確に相手に伝えることが重

要です。案内されて気に入らない場合は、どのように気にいらないかをは

っきり伝えることが次へのステップになります。

不動産の場合、店によって高いとか安いということはなく、業界内での

ネットワ－クシステムによりどの店でもほぼ同じ物件を扱っています。

その為、営業マンの良し悪しでその後の家探しを大きく左右します。

一番悪いのは、人の話を十分に聞かず物件を勧めたり、他に購入者がいる

などの理由で手付金などの契約を急がせるタイプです。色々な情報を提供

してくれ、どのような質問にも的確に答える営業マンが好ましいと思いま

す。たとえ質問に即答出来なくても後日きちんと説明してくれるなど対応

がきちんとしていれば良いと思います。

店に一歩はいった時の雰囲気と、なにより人と人との付き合いですから

一番大切なのは、その営業マンの中身が大切だと思います。熱意と誠実そ

れに人柄で隠し事をしない営業マンを探して下さい。

一戸建てもいいけどマンションも捨てがたいという方も多いと思います。

佐賀で住宅を探している友人も同じことを言っていました。

最近のマンションは、エントラス部分も充実しており、セキュリティも

しっかりしているものが多くあります。またなかには、住人のためのプ－

ルや温泉・フィットネスジムがあるものまであります。

マンションに憧れる理由の一つに、上層階からの景色が一戸建では味わ

えないというのもあります。

中古分譲マンションを探す上でのポイントとしては、まず耐震構造です。

旧耐震基準の1981年以前に建設されたマンションは、専門機関に耐震チ

ェックを依頼するなどして安全面を確保することをお勧めします。

最近のマンションでは耐震に対する技術を駆使して建設された物件が多数

ありますが、購入する側に一番分かりやすいのは、住宅性能表示のある物

や「フラット35」適用物件のように、公的機関による検査済みの物権がお

勧めです。

次に、音や日当たり・通風ですが、これはフロアごとに違ってくること

はご存知だと思います。

マンションは何階のどこに住むかで住環境が全くといっていいほど異な

ります。周りに何の障害物が中高層マンションは眺めや日当たりが良い反

面、近くに幹線道路などがあれば騒音と感じやすくなり、また1階は日当

たりや風通しが悪く湿気が多いですが、出入りがしやすい。角部屋や最上

階は空間の広がりを感じますが、夏場は部屋の温度が高くなりやすいなど

メリット・デメリットを考慮しながら優先順位をつけて選ぶのが良いと思

います。

最後に管理体制ですが、マンションには必ず管理費というものが付いて

きます。マンションがきちんと管理されている物件は、生活の快適さだけ

でなく、資産価値にもつながる重要なポイントです。

外壁にひび割れがないか、共有部分の廊下の天井に雨漏りなどの痕跡が

ないかなどチェックが必要です。また、購入の前に修繕に関する収支決算

書・修繕履歴書など見れるのであれば閲覧しておいても損はありません。

判断できない場合は仲介業者の営業の方に判断やアドバイスを仰いで下さい。大きな買い物ですので慎重に行動して下さい。

住宅を探すのにあたって一番重視するところはのアンケ－ト結果では、

「地震や台風の安全性」というのがトップでした。

神戸淡路大震災や最近では東日本大震災などの被害、台風12・15号での

被害など自然災害に対する認識が増加傾向にあることが分かります。

熊本で住宅を探している友人も「土地柄、地震や台風の多い土地なので

かなり重視しているよ」とのことでした。

住宅を探す上でまずは、目で見てチェックできるところから初めると

良いでしょう。例えば、外壁のコンクリ－トや吹き付け塗装にひび割れ

がないか、室内の壁のクロスやタイルに裂け目やひび割れがないかなど

入念に調べることが大事です。

一戸建てを探す時は、土地の性質をしっかりと認識していることえお

お勧めします。地震に強い家を選ぶには、水田や沼地・池などを埋めて

造成した土地や川のそばなどの土地は地盤が軟弱なので避けたほう良い

と思われます。また山などを切り開いて区画整理された住宅地の場合は

切り土なら地盤がしっかりしているのですが、盛り土をしたところは、

造成する前は谷などであった場合が多いため地盤が弱い可能性がありま

す。（全てがそうであるとは言えませんが）平成23年9月3日に台風12

号が中国・近畿地方を襲ったとき、奈良の山間部で被害があったように、

山や崖が近い場所では、大雨により土砂崩れや土石流などのが起こりえる

ということも頭においておくのも必要です。総体的に軟弱な土地は比較的

安く手に入りますが、建て直しの場合などで基礎工事にかなりの費用がかかることを覚えておいて下さい。

1981年以前に建設された一戸建ては、現在の耐震基準を満たしていない

場合が多くあります。またそれ以降に建設された建物でも、大きな震災を

経験している地域の場合、建物が傷んでいることがあります。

気になる場合は専門機関に依頼して調査をしてもらい、業者にお願いして

補強してもらうと安心です。

住宅密集地などでは3階建ての住宅が多くありますが、階段の昇り降り

に負担がかかりますので、動線にムダがないか確認して下さい。またほと

んどの場合、1階をビルトイン式のガレ－ジにしている場合が多いので、

耐震基準に達しているかを専門家に判断してもらうほうが良いでしょう。

大分で不動産業をしている社長から、中古住宅の場合、必ずリフォ－ム

しないといけないという事を頭において探す事。と言っていました。

中古住宅を買っていざリフォ－ムしようといたとたんに、この家はリフ

ォ－ムが大変ですよ。なんて言われたら随分ショックを受けます。

ではどんな家がリフォ－ムしやすいかと言うと、間取りのプランを自由

に変更しやすのは木造住宅です。しかし、一戸建ては建物がどのような構

造・工法で建築されているかによってリフォ－ムの自由度が変わります。

柱や梁で建物を支える木造軸組工法（在来工法）、重量鉄骨造・ラ－メン構

造や鉄骨系プレハブは間取り変更が比較的しやすい構造になっていますが、

壁など面で支える構造の２×４（枠組壁工法）や軽量鉄骨造・壁式構造は

壁を取り除くのが難しい構造になっています。

マンションの場合、共用部分と専有部分があらかじめ規約等で決められ

ておりますので、玄関ドアや窓などは共用部分となっておりますのでリフ

ォ－ムが出来ません。また水周りの移設やフロアリングに関しても規制が

あることもありますので事前に調べることが必要です。しかし、間取りの

変更は一戸建てよりもしやすく、中高層マンションの構造は大半がラ－メ

ン構造となっているため室内の壁をほとんど取り除くことが出来ます。

一戸建てでリフォ－ムする場合でも、建ぺい率や容積率・高さ制限など建築基準法に基づいて行なう必要がありますので、リフォ－ムを前提とし

て中古住宅を購入する時には再建築が可能かどうか確認をすことが必要で

す。また防火地域・準防火地域の場合、一定の条件を満たした材質のもの

を使わなければならないという制限もありますのでチェックが必要です。

耐震補強なども頭に入れて置くのもいいと思います。

リフォ－ムするときに、イメ－ジが出来ているのでしたらどのようにす

るか箇条書きにするものいいと思います。箇条書きしたものを工務店なり

リフォ－ム会社に持っていき、実際の住宅を見ながらどこまで希望の条件

を実現させられるか打合せを行なって下さい。

中古住宅の場合、水周りが特に排水等の設備の関係で動かせなかったり

コストが大幅にかかる場合もあり、また玄関や階段も容易に移動出来ない

ことがありますので、中古住宅を探す場合には希望条件に近い物件を探す

と、家にも家計にも負担がかからず行なえます。

一般的には一日でも人が住んだ家は中古住宅となります。これは住宅に

限らず殆どの物がこれと同じです。

大分で中古住宅を買った友人が、建物の築年数や傷み具合などで価格が

決まって、中古というだけで値段が2割以上安いことや、建物の価値がほ

とんど評価されていないのも（住宅のチラシに「古家つき物件」と表示さ

れています）で、構造のしっかりした物件に出会えば、改装すれば新品と

同等の家が割安な価格で建てられる場合もあります。

中古住宅のメリットはなんといっても、家族の好みにリフォ－ムが行な

えるこです。工務店やリフォ－ム会社などは内装の傾向が分かりやすく、

壁材や床材の取り扱っている種類も多いため、選択肢が沢山あるのも特徴

です。中古住宅を買って思い通りのプラニングもできるというメリットが

あります。

中古住宅の最大の利点は、実際に現物を見て選べるというこです。また

現物を見てリフォ－ムしたい場所を特定できます。例えばリビングは好み

通りにリフォ－ムするけれども、寝室はそのままで使えるので何もしないで、子供部屋は壁紙を貼り替えることにしようなど色々な選択をすること

もできます。また新規分譲住宅と違い、近所にはどのような人が住んでい

るかも直接確認することができます。

新築物件の場合、子供の学校の校区を変えない範囲で購入したいとか、

人気のある住宅街で住宅を購入したいなど、条件を狭い範囲に絞りこんで

探す場合、新築物件が出てこないケ－スが多くあります。しかし中古物件

では、情報をしっかり集めていれば見つかる可能性が高いです。

妥協せずに本当に自分が住みたいと思う家を見つけて購入して下さい。